קידמה מקצועית פורצת דרך

כל פרויקט שיוצא לשיווק זקוק לחשבון ליווי. מדובר על חשבון ייעודי שנפתח על ידי הבנק על שם היזם לשם ניהול הכנסות והוצאות הפרויקט בלבד. החשבון משועבד לבנק כך שהיזם לא יכול לבצע משיכת כספים ללא אישור מהגורם המתאים בבנק. שיטות הליווי הנפוצות כיום הן ליווי עפ"י התקדמות וליווי עפ"י רשימת שיקים. 

באפשרות היזם לבצע את הבנייה באמצעות קבלן מפתח, או במקרה בו היזם הוא גם קבלן – באמצעות בנייה עצמית, כלומר בנייה המנוהלת על ידו באמצעות העסקת קבלני משנה. שיטת הליווי ושיטת הבנייה קשורות ובעלות השפעה הדדית האחת על השנייה כמפורט בהמשך.

עקרונות ליווי בשיטת "רשימת שיקים" מאושרת מראש
בשיטה זו, בכל חודש שולח היזם למפקח רשימת שיקים שרשם לספקים, יועצים שונים ולקבלן, המפקח מבקר את רשימת השקים, בודק שאכן הם תואמים את תקציב הפרויקט ואת התקדמות הבנייה ובהתאם מאשר (או מסרב לאשר) את הרשימה. הרשימה תוצג במסגרת דוח הליווי החודשי שיופק לבנק.

היתרון בשיטה זו הוא שיש מעקב מסודר אחר הוצאות הפרויקט, שמתועד גם במשרדי היזם וגם במשרדי המפקח. יתרון נוסף הוא שהיזם תמיד יוכל לפרוע מחשבון הליווי את כלל ההוצאות המאושרות שהיו לו באותו חודש. החיסרון בשיטה זו מתבטא בכך שהבקרה הנדרשת במשרדי המפקח אורכת זמן רב יותר ביחס לחלופה. 

עקרונות ליווי בשיטת "התקדמות בעין"

בשיטה זו, בכל חודש ההכרה בביצוע ההוצאות (או לחלופין – שווי ההשקעה של היזם) בתקציב הפרויקט נגזרת מנתוני פרויקט שונים כדוגמת ההתקדמות ההנדסית באותו חודש, קצב המכירות, פריסה ליניארית של הסעיף לכל אורך הפרויקט, נוסחה מסוימת וכדומה, הכל תלוי בסעיף התקציבי ובהנחיות הבנק.

למשל הכרה בהשקעת היזם באותו חודש בסעיף הבנייה נגזרת משווי ההתקדמות ההנדסית באותו חודש. באופן דומה, הכרה בהשקעת היזם בסעיף שיווק ופרסום נגזרת מכמות הדירות שנמכרו באותו חודש. השווי של סך השקעות היזם המתקבל מהנוסחאות בכלל הסעיפים משוחרר בתנועת חובה אחת מרוכזת מחשבון הליווי המשועבד לחשבון הפרטי של היזם.

היתרון בשיטה זו הוא שאין התערבות מצד הבנק והמפקח בכל שיק שהיזם מפיק, שהרי לא קיים פנקס שיקים המשויך לחשבון הליווי ופירעון השקים נעשה מחשבונו הפרטי של היזם, אליו חשוף רק היזם עצמו. יתרון זה מתבטא במהירות שבה יכול המפקח להפיק את דוח הליווי ולאשר לבנק את סך השחרור שניתן להעביר מחשבון הליווי לחשבונו הפרטי של היזם. בדר"כ יזם המבצע את הפרויקט בבנייה עצמית יעדיף שהליווי יהיה בשיטת התקדמות בעין, לחלופין, ליזם המעסיק קבלן מפתח מומלץ בדר"כ לקבל ליווי באמצעות רשימת שקים, שיטה זו מייצרת תיעוד ובקרה קפדנית של כל שיק שניתן בפרויקט. החיסרון בשיטה זו, כפי שצוין לעיל, הוא שאין התאמה מלאה בין סך השחרור החודשי לבין סך הוצאות היזם בפועל באותו החודש. בפועל הדבר יכול להיטיב עם היזם או לפגוע בו. שיטה זו מומלצת בעיקר ליזמים עם תזרים חזק.