קידמה מקצועית פורצת דרך

על החברה

משרד ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין הוקם בשנת 2000 וצבר לאורך שנות פעילותו ניסיון ומוניטין רבים אשר הפכו אותו לאוטוריטה מקצועית המלווה ומייעצת לעשרות יזמים, ומספקת חוות דעת מומחה לבתי משפט, חברות פרטיות, חברות ציבוריות, חברות ממשלתיות, רשות מקרקעי ישראל ועוד.

משרדנו רואה את לקוחותיו כשותפים לדרך ובשל כך אנו מתחייבים לעסוק בפיתוחם המתמיד של פתרונות איכותיים, יעילים ובלתי מתפשרים אשר מספקים מעטפת מקצועית משלב הייזום ועד לביצוע, כאשר כלל עובדי ומנהלי המשרד מחויבים לפעול במומחיות ולקבוע רף עליון של מקצוענות בכל תחומי עשייתם.

שמאות מקרקעין

דוחות אפס

ליווי פיננסי

מיסוי מקרקעין

שמאות מקרקעין

דוחות אפס

ליווי פיננסי

מיסוי מקרקעין

תחומי מומחיות

משרדנו רואה בלקוחותיו שותפים לדרך ובשל כך מתחיב לעסוק בפיתוחם המתמיד של פתרונות איכותיים, יעילים ובלתי מתפשרים
אשר מספקים מעטפת מקצועית משלב הייזום ועד הביצוע וניתנים בפריסה ארצית באמצעות שמאים מומחים לכל אזור גיאוגרפי מבוקש:

דוחות אפס וליווי פיננסי
לפרויקטים בבנייה

(IFRS) הערכות שווי
לבורסה לניירות ערך

שומות נגדיות
להיטל השבחה

חוות דעת מומחה
לבתי משפט

הערכות שווי
לרשות מקרקעי ישראל

מיסוי מקרקעין
(השגות לפי סעיף 49 ז'
לחוק מיסוי מקרקעין)

הערכות שווי לצורך בטוחה
למתן אשראי מבנקים מסחריים
(תקן 19) ובנקים למשכנתאות

בדיקות כדאיות השקעה
בפרויקטים נדל"ניים
והתשואה החזויה בהם

אומדן גובה הפיצוי
בתביעות לירידת ערך
(סעיף 197)

ליווי פיננסי לפרויקטים
ודוחות אפס לבניה
ולהתחדשות עירונית

משרדינו מאושר ע“י:

בנקים מסחריים- שומות מסחריות בטוחות למתן אשראי (תקן 19 ): בנק לאומי לישראל, בנק ירושלים, בנק איגוד, בנק מרכנתיל דיסקונט.

דוחות אפס ליווי פיננסי לפרויקטים בבנייה- בנק לאומי, בנק הפועלים, בנק מזרחי טפחות, בנק ירושלים, בנק איגוד ובנק דיסקונט.

קרנות חוץ בנקאיות- קרן יסודות, קרן מכלול, קרן ארנו קפיטל, קרן וולת'סטון, קרן רובי קפיטל, קרן אקספו. חברות ביטוח: הפניקס, הראל, כלל, והכשרה.

בנקים למשכנתאות- אגף משכן- בנק פועלים, מזרחי טפחות, לאומי משכנתאות, דיסקונט לישראל בע"מ- אגף משכנתאות, קבוצת הבינלאומי משכנתאות, איגוד משכנתאות.

קידמה מקצועית פורצת דרך

לאחר שנות ניסיון רבות בהן ליווינו מגוון רחב של פרויקטי נדל"ן – הבנו כי יש צורך בהקמה של מערכת חדשנית ופורצת דרך לניהול וליווי פיננסי של פרויקטי נדל"ן,
אשר תתמוך ביזמים ותאפשר להם לעבוד בצורה רציפה ושקטה, תוך צמצום למינימום של התשומות הנדרשות מהבנק והיזם בכל נקודות החיכוך.
בנינו מערכת פורצת דרך שיחד עם הניסיון העשיר של הכלכלנים והשמאים המיומנים במשרדינו-  מביאה את עולם הליווי הפיננסי
לשיאים חדשים של יעילות, בהירות ודיוק בזמן אמת

1. קבלת חומרים מהיזם

איסוף וגיבוש כלל החומרים – חוזי מכר, תנועות הבנק בחשבון הליווי, חשבון קבלן וחשבונות יועצים, התקדמות הנדסית, פירוט ערבויות
חוק מכר שהועמדו ועוד…

2. יציקת חומרים לתבניות

כלל החומרים מוזנים לתבניות ייחודיות וחכמות הקולטות ומעבדות בצורה מדוייקת את החומר הנכנס, תוך בחינה אופטימלית של המידע עד הגעה לבקרת אפס מושלמת.

3. הצפת הפרשים וכשלים

לאחר עיבוד החומרים ובדיקתם הקפדנית, נתונים שגויים/חריגים מתגלים, ליקויים אלו לרוב נסתרים
מעיני הבנק והיזם ומעוותים את תמונת המצב האמיתית של הפרויקט וכולם מטופלים במיידי.

4. הפקת דו“ח ליווי מדויק

שילוב בין מערכות מתקדמות לכוח אדם מיומן ומנוסה מביא למינימום תקלות במהלך הליווי וליעילות מירבית, תוך צמצום למינימום של התשומות הנדרשות מהבנק והיזם בכל נקודות החיכוך.

5. צופים פני עתיד

צוות הכלכלנים מטמיע מערכת התרעה יחודית לכל פרויקט, הצופה מראש מועדים קריטיים כדוגמת חריגות תקציב, מועדי פתיחת שלב, מועדי הפחתת ערבויות ועוד, כלומר האירועים מנוטרים מראש ומטופלים טרום מועד הגעתם.

הצוות המקצועי

ישראל יעקב

שמאי מקרקעין
מנכ"ל ובעלים

בעל תואר ראשון בגיאוגרפיה (תכנון ערים) מאונ‘ תל אביב, בוגר התוכנית ללימודי שמאות וניהול מקרקעין מאונ‘ תל אביב, בוגר לימודי קבלן רשום בסיווג ג‘ 1, שמאי מקרקעין מוסמך ובעל משרד שמאות משנת 2000.
בעל ניסיון עשיר בליווי פרויקטים, דוחות אפס למאות יח"ד, תעשייה, משרדים ומסחר בכל רחבי הארץ. לאורך השנים צבר ידע ומומחיות אשר הפכו אותו למוביל בתחום, אשר חוות דעתו נדרשת ומקובלת במגזר הציבורי והעסקי.
מרצה למגזר העסקי של גופי מימון, לשכת השמאים בישראל ולשכת עורכי הדין בישראל, מעניק חוות דעת לבתי המשפט, רשות מקרקעי ישראל. בנוסף שימש כיועץ לחברות כלכליות ולועדות מקצועיות.
בעבר עסק שנים רבות בניהול ופיקוח בנייה.

אמיר טננבאום

עו”ד ושמאי מקרקעין
מנהל מחלקת שמאות

בעל תואר ראשון במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים עם התמחות במימון מהמרכז הבינתחומי הרצליה. בעל ידע נרחב בביצוע שומות מקרקעין, לרבות שומות לבנק לפי תקן 19 של הוועדה לתקינה שמאית, שומות שווי שוק, היטלי השבחה ועוד.

ברוך ליבוביץ'

כלכלן ושמאי מקרקעין
מנהל מחלקת ליווי פרויקטים

בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים התמחות בשמאות מקרקעין. שימש כשמאי מקרקעין וכלכלן בחברת שמאות מהגדולות במשק בעל ידע נרחב בעריכת דוחות אפס ובדיקת כדאיות כלכלית לאלפי יח"ד במתחמי פינוי בינוי, תמ"א 38, עסקאות קומבינציה, "מחיר למשתכן" משרדים ומסחר. עוסק בפיקוח וליווי פרויקטים יזמיים מטעם הבנקים המלווים, בקרות תקציב ודוחות שוטפים.

ניר כהן

כלכלן ואנליסט בכיר
מנהל מחלקת ליווי פיננסי

בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם האוניברסיטה הפתוחה. שימש שנים רבות ככלכלן בכיר ואנליסט בחברת שמאות מהגדולות במשק. מנוסה בעבודות מחקר בענף הנדל"ן ושיתופי פעולה עם משרדי ממשלה. בעל ניסיון עשיר בליווי פיננסי ליזמים וקבוצות רכישה בהיקף תקציבי מצטבר של מיליארדי ₪.

דורון פראוסניץ

שמאי מקרקעין
מנהל מחלקת משכנתאות

הנדסאי בנין מטעם הטכניון בחיפה ושמאי מקרקעין, משנת 2006. לאורך השנים עבד במשרדי שמאות מובילים בענף, כיום מנהל במשרדנו את מחלקת המשכנתאות.

לימור פריים

סמנכ“לית
פיתוח עיסקי

בעלת תואר ראשון במדעי החברה והרוח, בהתמחות ניהול ותקשורת מטעם האוניברסיטה הפתוחה. בעלת ותק של כמעט שני עשורים במשרד. במסגרת תפקידה נמצאת בקשר רציף עם בכירי ענף הנדל"ן בישראל, לרבות יזמים, קבלנים, בעלי חברות, בנקאים ואנשי מקצוע.

נעים מתאני

מהנדס אזרחי

בעל תואר ראשון כמהנדס אזרחי, מטעם הפקולטה להנדסה אזרחית באוניברסיטת אריאל ובעל תואר נוסף כשמאי מקרקעין מאוניברסיטת אריאל. שימש כמנהל פרויקטים ומהנדס ביצוע, כיום הינו חלק מצוות דוחות אפס במשרדנו ואחראי בין היתר על הכנת דוחות אפס ושומות כבטוחה לבנק.

בר נדלר

כלכלן

בעל תואר ראשון בכלכלה עם התמחות בשמאות מקרקעין מטעם המכללה למנהל, משמש ככלכלן במחלקת ליווי פיננסי. אחראי בין היתר על נושא הפיקוח הבנקאי, מעקב ועריכת דוחות התקדמות חודשיים בהיבט הפיננסי וההנדסי.

מני מנשה

כלכלן ושמאי מקרקעין

בוגר התוכנית לכלכלה, מינהל עסקים ושמאות מקרקעין מאוניברסיטת אריאל, בעל ניסיון של כעשור בתחום הנדל"ן עם התמחות בעריכת שומות לצורך בטוחה לבנק, משרדים ומסחר, השגות בנושאי מיסוי מקרקעין מול רשויות המס, שומות השגה להיטלי השבחה.

מיקי אמרוסי ישי

שמאי מקרקעין

בעל תואר ראשון בגיאוגרפיה ומזרח תיכון מטעם אוניברסיטת בר אילן ובעל תואר בשמאות מטעם הטכניון, משנת 2018. במשרדנו אחראי על שמאויות כבטוחה לבנק לנכסים מסחריים ומתחמי תעסוקה, חנויות, מרכזים מסחריים, מפעלים, דירות יוקרה, קרקעות חקלאיות, בדיקות התאמה להיתר, ועוד.

ענבל בן אור

בוגרת התמחות

בעלת תואר ראשון במדעי ההתנהגות ובוגרת לימודי שמאות מקרקעין, מאוניברסיטת אריאל.

אחראית על סקר ראשוני (דוח אפס) לפרויקטים שונים: תמ"א 38 על תיקוניה ובנייה חדשה.

 

אמיר טננבאום

עו”ד ושמאי מקרקעין
מנהל מחלקת שמאות

בעל תואר ראשון במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים עם התמחות במימון מהמרכז הבינתחומי הרצליה. בעל ידע נרחב בביצוע שומות מקרקעין, לרבות שומות לבנק לפי תקן 19 של הוועדה לתקינה שמאית, שומות שווי שוק, היטלי השבחה ועוד.

ברוך ליבוביץ'

כלכלן ושמאי מקרקעין
מנהל מחלקת ליווי פרויקטים

בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים התמחות בשמאות מקרקעין. שימש כשמאי מקרקעין וכלכלן בחברת שמאות מהגדולות במשק בעל ידע נרחב בעריכת דוחות אפס ובדיקת כדאיות כלכלית לאלפי יח"ד במתחמי פינוי בינוי, תמ"א 38, עסקאות קומבינציה, "מחיר למשתכן" משרדים ומסחר. עוסק בפיקוח וליווי פרויקטים יזמיים מטעם הבנקים המלווים, בקרות תקציב ודוחות שוטפים.

ניר כהן

כלכלן ואנליסט בכיר
מנהל מחלקת ליווי פיננסי

בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם האוניברסיטה הפתוחה. שימש שנים רבות ככלכלן בכיר ואנליסט בחברת שמאות מהגדולות במשק. מנוסה בעבודות מחקר בענף הנדל"ן ושיתופי פעולה עם משרדי ממשלה. בעל ניסיון עשיר בליווי פיננסי ליזמים וקבוצות רכישה בהיקף תקציבי מצטבר של מיליארדי ₪.

מני מנשה

כלכלן
ושמאי מקרקעין

בוגר התוכנית לכלכלה, מינהל עסקים ושמאות מקרקעין מאוניברסיטת אריאל, בעל ניסיון של כעשור בתחום הנדל"ן עם התמחות בעריכת שומות לצורך בטוחה לבנק, משרדים ומסחר, השגות בנושאי מיסוי מקרקעין מול רשויות המס, שומות השגה להיטלי השבחה.

לימור פריים

סמנכ“לית
פיתוח עיסקי

בעלת תואר ראשון במדעי החברה והרוח, בהתמחות ניהול ותקשורת מטעם האוניברסיטה הפתוחה. בעלת ותק של כמעט שני עשורים במשרד. במסגרת תפקידה נמצאת בקשר רציף עם בכירי ענף הנדל"ן בישראל, לרבות יזמים, קבלנים, בעלי חברות, בנקאים ואנשי מקצוע.

נעים מתאני

מהנדס אזרחי

בעל תואר ראשון כמהנדס אזרחי, מטעם הפקולטה להנדסה אזרחית באוניברסיטת אריאל ובעל תואר נוסף כשמאי מקרקעין מאוניברסיטת אריאל. שימש כמנהל פרויקטים ומהנדס ביצוע, כיום הינו חלק מצוות דוחות אפס במשרדנו ואחראי בין היתר על הכנת דוחות אפס ושומות כבטוחה לבנק.

בר נדלר

כלכלן

בעל תואר ראשון בכלכלה עם התמחות בשמאות מקרקעין מטעם המכללה למנהל, משמש ככלכלן במחלקת ליווי פיננסי. אחראי בין היתר על נושא הפיקוח הבנקאי, מעקב ועריכת דוחות התקדמות חודשיים בהיבט הפיננסי וההנדסי.

מיקי אמרוסי ישי

שמאי מקרקעין

בעל תואר ראשון בגיאוגרפיה ומזרח תיכון מטעם אוניברסיטת בר אילן ובעל תואר בשמאות מטעם הטכניון, משנת 2018. במשרדנו אחראי על שמאויות כבטוחה לבנק לנכסים מסחריים ומתחמי תעסוקה, חנויות, מרכזים מסחריים, מפעלים, דירות יוקרה, קרקעות חקלאיות, בדיקות התאמה להיתר, ועוד.

ענבל בן אור

בוגרת התמחות

בעלת תואר ראשון במדעי ההתנהגות ובוגרת לימודי שמאות מקרקעין, מאוניברסיטת אריאל.

אחראית על סקר ראשוני (דוח אפס) לפרויקטים שונים: תמ"א 38 על תיקוניה ובנייה חדשה.

 

דורון פראוסניץ

שמאי מקרקעין
מנהל מחלקת משכנתאות

הנדסאי בנין מטעם הטכניון בחיפה ושמאי מקרקעין, משנת 2006. לאורך השנים עבד במשרדי שמאות מובילים בענף, כיום מנהל במשרדנו את מחלקת המשכנתאות.

פרויקטים

במרוצת השנים ליווינו עשרות פרויקטים בהצלחה יתרה
לרשותכם מקבץ נבחר​

מדיה

משרדינו משמש כאוטוריטה בענף הנדל“ן, ואנו נקראים לתת חוות דעת ולהתראיין באמצעי המדיה השונים באופן תדיר
מצורפות כתבות נבחרות מהתקופה האחרונה, לחצו עליהן על מנת לקרוא ולהתרשם

ראיון לתכנית חיסכון-
השקעה במשרדים
כתבה ב-YNET
סגירת אתרים מובילה לזינוק בעלויות
כתבה ב-YNET
דחקו את המשקיעים החוצה
כתבה במגדילים-
החסמים שמעלים את מחירי הדירות
כתבה בכלכליסט-
רמת גן היא קטר של פרויקטי התמ"א
כתבה בגלובס-
שוק הוילות בהרצליה פיתוח מת
כתבה במרכז הנדל"ן-
בכירי הענף בהמלצות לממשלה
כתבה ב-YNET
התחלות הבנייה מזנקות
כתבה בכלכליסט-
הסיכונים הנפוצים בפרויקטי התחדשות עירונית
כתבה במגדילים-
מערכת המחשבת את עלויות הפרויקט
כתבה בגלובס-
מתחם חוף התכלת- בדיקת שווי
כתבה בידיעות אחרונות-
40% מהבנייה בת"א - התחדשות עירונית

לרשותכם מאמרים מקצועיים אשר נכתבו על ידי צוות המשרד

כמה יעלה לשמור על חייהם של עובדי הבניין?

ניכר כי חלה עלייה במודעות של הציבור בכל הקשור לליקויי בטיחות ותאונות עבודה באתרי הבנייה. הלחץ הציבורי נתן את אותותיו גם בדרג הפוליטי ואף כמעט הביא את המשק לשביתה כללית שנמנעה לאחר שורה של הסכמות עם משרדי האוצר והעבודה.

ההסתדרות והממשלה החליטו בין היתר להקצות יותר תקנים לצורך גיוס מפקחי בטיחות בבנייה, להפוך את התקן האירופאי לפיגומים לתקן מחייב ולהקים צוות מקצועי שידון בהתקנת רשתות מגן באתרי הבנייה.

התקנות החדשות צפויות להגדיל את העלויות של קבלני הביצוע ומטבע הדברים גם של היזמים. לכן, כדי לא להיכנס לתסבוכת פיננסית יש צורך לחשב כבר עכשיו את העלויות של יישום הרפורמה ולהתכונן אליהן לפני שהן נכנסות לתוקף.

מחישובים שערכנו עולה, כי התקנות החדשות יוסיפו כ-642 אלף שקל לעלויות הבנייה השוטפות. ערכנו סימולציה על פרויקט מגורים הכולל 7 קומות, 50 עובדים ואכלוס בעוד 24 חודשים. על פי החישוב, עיקר העלויות הן ברכישת פיגומים העומדים בתקן האירופאי שיעלו 242 אלף שקל, רשתות מגן החל מקומה ראשונה כולל פירוק והרכבה מחדש בכל 2 קומות שנוספו לבניין יעלו 182 אלף שקל. בנוסף לכך, הסדרת שיטת העסקת המנופאים והגברת אכיפה לצמצום תופעת רישיונות מנופאים מזויפים צפויה להביא לירידה בהיצע המנופאים ועלייה קלה בשכרם. עלייה בשכר בשילוב ביקורת טכנאי מנופים מוסמך אחת לרבעון תוסיף לעלויות הבנייה 25 אלף שקל. הכשרת עוזר בטיחות תעלה 2,000 שקל ומינוי עוזר בטיחות המועסק במשרה מלאה יוסיף לעלויות הבנייה 180 אלף שקל. בנוסף יש צורך בהשתלמות בטיחות לכל עובד על מנת לשמור את כשירותו בעלות של 11 אלף שקל. במידה ומדובר במגדלי מגורים העלויות מאמירות ויכולות להגיע למיליוני שקלים.

השמירה על חיי העובדים הינה הדבר החשוב ביותר,  עם זאת, צריך לזכור כי בסופו של דבר מדובר בחברות המעוניינות להרוויח וכדי שלא יגלגלו את העלויות לצרכן המדינה מצידה חייבת להתיר חסמים בירוקרטיים כך שעלויות המימון שהיזם נאלץ לשלם יהיו נמוכות והצרכן יקבל מוצר טוב, שנבנה בתקני בטיחות מחמירים ומבלי לשלם על כך פרמיה.

שיטות ליווי בנייה

כל פרויקט שיוצא לשיווק זקוק לחשבון ליווי. מדובר על חשבון ייעודי שנפתח על ידי הבנק על שם היזם לשם ניהול הכנסות והוצאות הפרויקט בלבד. החשבון משועבד לבנק כך שהיזם לא יכול לבצע משיכת כספים ללא אישור מהגורם המתאים בבנק. שיטות הליווי הנפוצות כיום הן ליווי עפ"י התקדמות וליווי עפ"י רשימת שיקים. 

באפשרות היזם לבצע את הבנייה באמצעות קבלן מפתח, או במקרה בו היזם הוא גם קבלן – באמצעות בנייה עצמית, כלומר בנייה המנוהלת על ידו באמצעות העסקת קבלני משנה. שיטת הליווי ושיטת הבנייה קשורות ובעלות השפעה הדדית האחת על השנייה כמפורט בהמשך.

עקרונות ליווי בשיטת "רשימת שיקים" מאושרת מראש
בשיטה זו, בכל חודש שולח היזם למפקח רשימת שיקים שרשם לספקים, יועצים שונים ולקבלן, המפקח מבקר את רשימת השקים, בודק שאכן הם תואמים את תקציב הפרויקט ואת התקדמות הבנייה ובהתאם מאשר (או מסרב לאשר) את הרשימה. הרשימה תוצג במסגרת דוח הליווי החודשי שיופק לבנק.

היתרון בשיטה זו הוא שיש מעקב מסודר אחר הוצאות הפרויקט, שמתועד גם במשרדי היזם וגם במשרדי המפקח. יתרון נוסף הוא שהיזם תמיד יוכל לפרוע מחשבון הליווי את כלל ההוצאות המאושרות שהיו לו באותו חודש. החיסרון בשיטה זו מתבטא בכך שהבקרה הנדרשת במשרדי המפקח אורכת זמן רב יותר ביחס לחלופה. 

עקרונות ליווי בשיטת "התקדמות בעין"

בשיטה זו, בכל חודש ההכרה בביצוע ההוצאות (או לחלופין – שווי ההשקעה של היזם) בתקציב הפרויקט נגזרת מנתוני פרויקט שונים כדוגמת ההתקדמות ההנדסית באותו חודש, קצב המכירות, פריסה ליניארית של הסעיף לכל אורך הפרויקט, נוסחה מסוימת וכדומה, הכל תלוי בסעיף התקציבי ובהנחיות הבנק.

למשל הכרה בהשקעת היזם באותו חודש בסעיף הבנייה נגזרת משווי ההתקדמות ההנדסית באותו חודש. באופן דומה, הכרה בהשקעת היזם בסעיף שיווק ופרסום נגזרת מכמות הדירות שנמכרו באותו חודש. השווי של סך השקעות היזם המתקבל מהנוסחאות בכלל הסעיפים משוחרר בתנועת חובה אחת מרוכזת מחשבון הליווי המשועבד לחשבון הפרטי של היזם.

היתרון בשיטה זו הוא שאין התערבות מצד הבנק והמפקח בכל שיק שהיזם מפיק, שהרי לא קיים פנקס שיקים המשויך לחשבון הליווי ופירעון השקים נעשה מחשבונו הפרטי של היזם, אליו חשוף רק היזם עצמו. יתרון זה מתבטא במהירות שבה יכול המפקח להפיק את דוח הליווי ולאשר לבנק את סך השחרור שניתן להעביר מחשבון הליווי לחשבונו הפרטי של היזם. בדר"כ יזם המבצע את הפרויקט בבנייה עצמית יעדיף שהליווי יהיה בשיטת התקדמות בעין, לחלופין, ליזם המעסיק קבלן מפתח מומלץ בדר"כ לקבל ליווי באמצעות רשימת שקים, שיטה זו מייצרת תיעוד ובקרה קפדנית של כל שיק שניתן בפרויקט. החיסרון בשיטה זו, כפי שצוין לעיל, הוא שאין התאמה מלאה בין סך השחרור החודשי לבין סך הוצאות היזם בפועל באותו החודש. בפועל הדבר יכול להיטיב עם היזם או לפגוע בו. שיטה זו מומלצת בעיקר ליזמים עם תזרים חזק.

דוח אפס- דגשים ומהות ליזם

לא מעט יזמים פועלים לקידום הכנת דוח אפס לפרויקט עוד בטרם הקדישו מחשבה למהות הדוח, מידת המורכבות המאפיינת את הפרויקט הספציפי שלהם, והתזמון המדויק בו כדאי להפיק את הדוח על מנת להניב תועלת מקסימאלית לפרויקט.  המציאות מלמדת שלאחר שנים של קידום הפרויקט מול הרשויות וההליך הבירוקרטי המתיש, ורגע לפני קבלת ההיתר הנכסף, כדאי לעצור ולחשוב.

בהיבט המשפטי, על היזם לוודא שאכן ישנם כל הרישומים המעידים כי הוא בעל הזכות הקניינית הנדרשת לצורך הקמת הפרויקט. על פניו נשמע ברור מאליו, אולם לא תמיד עו"ד של היזם סגר את כל הפינות הנדרשות וגם אם כן, במקרים רבים המחלקה המשפטית אצל הגורם המממן באה בדרישות נוספות. הגעה לשלב דוח האפס מבלי הכנה מוקדמת בעניין זה, עלולה לגרום לעיכוב משמעותי בקבלת הליווי.

בהיבט התכנוני, ניתן להצביע על שתי נקודות מפתח: מורכבות התכנון ויציבות הפרוגרמה. פרויקט עם תכנון מורכב נוטה לאלץ את היזם להגיש מספר בקשות להיתר שינויים במהלך הבנייה עקב אילוצים העולים מן השטח שאינם נצפו מראש. נכון הדבר גם לגבי יציבות הפרוגרמה. השקעת מחשבה מראש בפרוגרמה ובטיפוסי הדירות אשר יניבו לפרויקט את ההכנסות הגבוהות ביותר, יחסכו שינויים בתמהיל הדירות במהלך הבנייה ואת הצורך בהגשת היתר שינויים שלהם השפעה ישירה ועקיפה על עלויות הפרויקט.

עלייה על הקרקע- דגשים: 
בקרקע הנרכשת מרמ"י למשל, יש לשים לב כי במכרזים מסוימים עלות הקרקע משולמת עם אופציה להנחה במידה והיזם מסיים את השלמת הפרויקט בהתאם ללו"ז משב"ש ו/או רמ"י. במכרזים אלו רכישת הקרקע מתבצעת באמצעות תשלום בפועל לפי 85% מעלות הקרקע, ו- 15% פיקדון או ערבות בנקאית.
בקרקע הנרכשת במסגרת הסכם קומבינציה, מומלץ לשים לב שעלות שרותי הבניה שהיזם מספק לבעלי הקרקע אינה גבוהה משמעותית משווי הזכויות הניתנות ליזם מבעלי הקרקע. במצב כזה הגורם המממן מרגיש חשוף יותר ובדר"כ מבטא זאת בהגדלת ההון העצמי הנדרש מהיזם.

לא לחסוך, יש לשכור יועצים טובים
בין אם מדובר ביועץ נגישות, איטום, או אקוסטיקה, חשוב לא להקל ראש במידת המקצועיות, היסודיות והניסיון שיש ליועצי הפרויקט. מומלץ בעיקר לא להקל ראש בבחירת אדריכל הפרויקט והמפקח ההנדסי. בהוצאות הבניה הישירה, ההחלטה על הקבלן הנבחר לביצוע הפרויקט היא קריטית ויש לה השלכות ישירות על סיכויי ההצלחה של הפרויקט. 

לוח התשלומים בחוזה
מהותי מאוד שהיזם והקבלן יבנו את לוח התשלומים בשיתוף השמאי המפקח מטעם הגורם המממן. במקרים רבים שאירעו טעות זו מייצרת אי הבנות בכל חודש לעניין שווי ההתקדמות ההנדסית שיש לשחרר לקבלן. שימת לב לנושאים מהותיים כגון אלו וראייה תמידית לטווח הארוך תביא לכך שדוח האפס יהיה מרשים לא רק על הנייר אלא גם בתחשיבים לאחר תום הפרויקט.

 

משרדנו פועל מתוך מחויבות כנה לספק שירות איכותי ומקצועי, וחותר למצוינות חסרת פשרות, לשביעות רצון לקוחותינו

צרו קשר ונשמח לעמוד לשרותכם

גלילה למעלה דילוג לתוכן