קידמה מקצועית פורצת דרך
על החברה
המשרד הוקם בשנת 2000 וצבר ניסיון רב ומוניטין מוכח שתרמו להתפתחותו ולהפיכתו לאוטוריטה מקצועית המלווה ומייעצת למאות יזמים, קבלנים, רשויות, בתי משפט, בנקים, חברות פרטיות, ממשלתיות וציבוריות, גופים, ועדי בתים ודיירים.
המשרד מדורג בין החברות המובילות בענף וככזה פועל במומחיות ומציב רף עליון למצוינות בכל תחומי פעילותו: שמאות מקרקעין | דוחות אפס | ליווי פיננסי | מיסוי מקרקעין | התחדשות עירונית.
מנהלי ועובדי המשרד רואים בלקוחותיהם שותפים לדרך ועוסקים בפיתוחם המתמיד של פתרונות איכות בלתי מתפשרים המספקים מעטפת מקצועית מלאה המובילה את עולם הליווי הפיננסי לשיאים חדשים של יעילות, בהירות ודיוק.
שמאות מקרקעין
דוחות אפס
ליווי פיננסי
מיסוי מקרקעין
שמאות מקרקעין
דוחות אפס
ליווי פיננסי
מיסוי מקרקעין
תחומי מומחיות
אנו עוסקים בפיתוחם המתמיד של פתרונות איכותיים, יעילים ובלתי מתפשרים
אשר מספקים מעטפת מקצועית משלב הייזום ועד הביצוע וניתנים בפריסה ארצית באמצעות שמאים מומחים לכל אזור גיאוגרפי מבוקש:
דוחות אפס וליווי פיננסי
לפרויקטים בבנייה
(IFRS) הערכות שווי
לבורסה לניירות ערך
שומות נגדיות
להיטל השבחה
חוות דעת מומחה
לבתי משפט
הערכות שווי
לרשות מקרקעי ישראל
מיסוי מקרקעין
(השגות לפי סעיף 49 ז'
לחוק מיסוי מקרקעין)
הערכות שווי לצורך בטוחה
למתן אשראי מבנקים מסחריים
(תקן 19) ובנקים למשכנתאות
בדיקות כדאיות השקעה
בפרויקטים נדל"ניים
והתשואה החזויה בהם
אומדן גובה הפיצוי
בתביעות לירידת ערך
(סעיף 197)
ליווי פיננסי לפרויקטים
ודוחות אפס לבניה
ולהתחדשות עירונית
התחדשות עירונית
ליווי דיירים
משרדנו משרדנו מלווה דיירים וועדי בתים בפרויקטי התחדשות עירונית על כלל סוגיהן ומסייע להם בכל הקשור לנושאיו המרכזיים והמהותיים של הפרויקט כגון טבלאות הניקוד, דמי השכירות הראויים ועוד, כאשר לנגד עינינו עומדת תמיד טובתם של כלל המעורבים כך שבעלי הדירות יקבלו רווחיות מקובלת מול תמורה ראויה ומן הצד השני ליזם יהיה תמריץ מספק לביצוע הפרויקט על הצד הטוב ביותר.
משרדינו מאושר ע“י:
בנקים מסחריים- שומות מסחריות בטוחות למתן אשראי (תקן 19 ): בנק לאומי לישראל, בנק הפועלים, בנק ירושלים, בנק איגוד, בנק דיסקונט ומרכנתיל דיסקונט.
דוחות אפס ליווי פיננסי לפרויקטים בבנייה- בנק לאומי, בנק הפועלים, בנק מזרחי טפחות, בנק ירושלים, בנק איגוד ובנק דיסקונט.
קרנות חוץ בנקאיות- קרן יסודות, קרן מכלול, קרן ארנו קפיטל, קרן וולת'סטון, קרן רובי קפיטל, קרן אקספו. חברות ביטוח: הפניקס, הראל, כלל, והכשרה.
בנקים למשכנתאות- אגף משכן- בנק פועלים, מזרחי טפחות, לאומי משכנתאות, דיסקונט לישראל בע"מ- אגף משכנתאות, קבוצת הבינלאומי משכנתאות, איגוד משכנתאות.
קידמה מקצועית פורצת דרך
לאחר שנות ניסיון רבות בהן ליווינו מגוון רחב של פרויקטי נדל"ן – הבנו כי יש צורך בהקמה של מערכת חדשנית ופורצת דרך לניהול וליווי פיננסי של פרויקטי נדל"ן,
אשר תתמוך ביזמים ותאפשר להם לעבוד בצורה רציפה ושקטה, תוך צמצום למינימום של התשומות הנדרשות מהבנק והיזם בכל נקודות החיכוך.
בנינו מערכת פורצת דרך שיחד עם הניסיון העשיר של הכלכלנים והשמאים המיומנים במשרדינו- מביאה את עולם הליווי הפיננסי
לשיאים חדשים של יעילות, בהירות ודיוק בזמן אמת
1. קבלת חומרים מהיזם
איסוף וגיבוש כלל החומרים – חוזי מכר, תנועות הבנק בחשבון הליווי, חשבון קבלן וחשבונות יועצים, התקדמות הנדסית, פירוט ערבויות
חוק מכר שהועמדו ועוד…
2. יציקת חומרים לתבניות
כלל החומרים מוזנים לתבניות ייחודיות וחכמות הקולטות ומעבדות בצורה מדוייקת את החומר הנכנס, תוך בחינה אופטימלית של המידע עד הגעה לבקרת אפס מושלמת.
3. הצפת הפרשים וכשלים
לאחר עיבוד החומרים ובדיקתם הקפדנית, נתונים שגויים/חריגים מתגלים, ליקויים אלו לרוב נסתרים
מעיני הבנק והיזם ומעוותים את תמונת המצב האמיתית של הפרויקט וכולם מטופלים במיידי.
4. הפקת דו“ח ליווי מדויק
שילוב בין מערכות מתקדמות לכוח אדם מיומן ומנוסה מביא למינימום תקלות במהלך הליווי וליעילות מירבית, תוך צמצום למינימום של התשומות הנדרשות מהבנק והיזם בכל נקודות החיכוך.
5. צופים פני עתיד
מערכת התרעה ייחודית לכל פרויקט, צופה מראש מועדים קריטיים כדוגמת חריגות תקציב, פתיחת שלב, הפחתת ערבויות ועוד, האירועים מנוטרים מראש ומטופלים טרום מועד הגעתם.
ישראל יעקב | בעלים ומנכ"ל
בעל תואר ראשון בגיאוגרפיה (תכנון ערים) מאונ‘ תל אביב, בוגר התוכנית ללימודי שמאות וניהול מקרקעין מאונ‘ תל אביב, בוגר לימודי קבלן רשום בסיווג ג‘ 1, שמאי מקרקעין מוסמך ובעל משרד שמאות משנת 2000.
בעל ניסיון עשיר בליווי פרויקטים, דוחות אפס למאות יח"ד, תעשייה, משרדים ומסחר בכל רחבי הארץ. לאורך השנים צבר ידע ומומחיות אשר הפכו אותו למוביל בתחום, אשר חוות דעתו נדרשת ומקובלת במגזר הציבורי והעסקי.
מרצה למגזר העסקי של גופי מימון, לשכת השמאים בישראל ולשכת עורכי הדין בישראל, מעניק חוות דעת לבתי המשפט, רשות מקרקעי ישראל. בנוסף שימש כיועץ לחברות כלכליות ולועדות מקצועיות.
בעבר עסק שנים רבות בניהול ופיקוח בנייה.
לימור פריים | סמנכ"לית פיתוח עסקי
בעלת תואר ראשון במדעי החברה והרוח, בהתמחות ניהול ותקשורת מטעם האוניברסיטה הפתוחה. בעלת ותק של כמעט שני עשורים במשרד. במסגרת תפקידה נמצאת בקשר רציף עם בכירי ענף הנדל"ן בישראל, לרבות יזמים, קבלנים, בעלי חברות, בנקאים ואנשי מקצוע.
בין לקוחותינו
פרויקטים
במרוצת השנים ליווינו עשרות פרויקטים בהצלחה יתרה
לרשותכם מקבץ נבחר
מדיה
משרדינו משמש כאוטוריטה בענף הנדל“ן, ואנו נקראים לתת חוות דעת ולהתראיין באמצעי המדיה השונים באופן תדיר
מצורפות כתבות נבחרות מהתקופה האחרונה, לחצו עליהן על מנת לקרוא ולהתרשם
לרשותכם מאמרים מקצועיים אשר נכתבו על ידי צוות המשרד
ניכר כי חלה עלייה במודעות של הציבור בכל הקשור לליקויי בטיחות ותאונות עבודה באתרי הבנייה. הלחץ הציבורי נתן את אותותיו גם בדרג הפוליטי ואף כמעט הביא את המשק לשביתה כללית שנמנעה לאחר שורה של הסכמות עם משרדי האוצר והעבודה.
ההסתדרות והממשלה החליטו בין היתר להקצות יותר תקנים לצורך גיוס מפקחי בטיחות בבנייה, להפוך את התקן האירופאי לפיגומים לתקן מחייב ולהקים צוות מקצועי שידון בהתקנת רשתות מגן באתרי הבנייה.
התקנות החדשות צפויות להגדיל את העלויות של קבלני הביצוע ומטבע הדברים גם של היזמים. לכן, כדי לא להיכנס לתסבוכת פיננסית יש צורך לחשב כבר עכשיו את העלויות של יישום הרפורמה ולהתכונן אליהן לפני שהן נכנסות לתוקף.
מחישובים שערכנו עולה, כי התקנות החדשות יוסיפו כ-642 אלף שקל לעלויות הבנייה השוטפות. ערכנו סימולציה על פרויקט מגורים הכולל 7 קומות, 50 עובדים ואכלוס בעוד 24 חודשים. על פי החישוב, עיקר העלויות הן ברכישת פיגומים העומדים בתקן האירופאי שיעלו 242 אלף שקל, רשתות מגן החל מקומה ראשונה כולל פירוק והרכבה מחדש בכל 2 קומות שנוספו לבניין יעלו 182 אלף שקל. בנוסף לכך, הסדרת שיטת העסקת המנופאים והגברת אכיפה לצמצום תופעת רישיונות מנופאים מזויפים צפויה להביא לירידה בהיצע המנופאים ועלייה קלה בשכרם. עלייה בשכר בשילוב ביקורת טכנאי מנופים מוסמך אחת לרבעון תוסיף לעלויות הבנייה 25 אלף שקל. הכשרת עוזר בטיחות תעלה 2,000 שקל ומינוי עוזר בטיחות המועסק במשרה מלאה יוסיף לעלויות הבנייה 180 אלף שקל. בנוסף יש צורך בהשתלמות בטיחות לכל עובד על מנת לשמור את כשירותו בעלות של 11 אלף שקל. במידה ומדובר במגדלי מגורים העלויות מאמירות ויכולות להגיע למיליוני שקלים.
השמירה על חיי העובדים הינה הדבר החשוב ביותר, עם זאת, צריך לזכור כי בסופו של דבר מדובר בחברות המעוניינות להרוויח וכדי שלא יגלגלו את העלויות לצרכן המדינה מצידה חייבת להתיר חסמים בירוקרטיים כך שעלויות המימון שהיזם נאלץ לשלם יהיו נמוכות והצרכן יקבל מוצר טוב, שנבנה בתקני בטיחות מחמירים ומבלי לשלם על כך פרמיה.
כל פרויקט שיוצא לשיווק זקוק לחשבון ליווי. מדובר על חשבון ייעודי שנפתח על ידי הבנק על שם היזם לשם ניהול הכנסות והוצאות הפרויקט בלבד. החשבון משועבד לבנק כך שהיזם לא יכול לבצע משיכת כספים ללא אישור מהגורם המתאים בבנק. שיטות הליווי הנפוצות כיום הן ליווי עפ"י התקדמות וליווי עפ"י רשימת שיקים.
באפשרות היזם לבצע את הבנייה באמצעות קבלן מפתח, או במקרה בו היזם הוא גם קבלן – באמצעות בנייה עצמית, כלומר בנייה המנוהלת על ידו באמצעות העסקת קבלני משנה. שיטת הליווי ושיטת הבנייה קשורות ובעלות השפעה הדדית האחת על השנייה כמפורט בהמשך.
עקרונות ליווי בשיטת "רשימת שיקים" מאושרת מראש
בשיטה זו, בכל חודש שולח היזם למפקח רשימת שיקים שרשם לספקים, יועצים שונים ולקבלן, המפקח מבקר את רשימת השקים, בודק שאכן הם תואמים את תקציב הפרויקט ואת התקדמות הבנייה ובהתאם מאשר (או מסרב לאשר) את הרשימה. הרשימה תוצג במסגרת דוח הליווי החודשי שיופק לבנק.
היתרון בשיטה זו הוא שיש מעקב מסודר אחר הוצאות הפרויקט, שמתועד גם במשרדי היזם וגם במשרדי המפקח. יתרון נוסף הוא שהיזם תמיד יוכל לפרוע מחשבון הליווי את כלל ההוצאות המאושרות שהיו לו באותו חודש. החיסרון בשיטה זו מתבטא בכך שהבקרה הנדרשת במשרדי המפקח אורכת זמן רב יותר ביחס לחלופה.
עקרונות ליווי בשיטת "התקדמות בעין"
בשיטה זו, בכל חודש ההכרה בביצוע ההוצאות (או לחלופין – שווי ההשקעה של היזם) בתקציב הפרויקט נגזרת מנתוני פרויקט שונים כדוגמת ההתקדמות ההנדסית באותו חודש, קצב המכירות, פריסה ליניארית של הסעיף לכל אורך הפרויקט, נוסחה מסוימת וכדומה, הכל תלוי בסעיף התקציבי ובהנחיות הבנק.
למשל הכרה בהשקעת היזם באותו חודש בסעיף הבנייה נגזרת משווי ההתקדמות ההנדסית באותו חודש. באופן דומה, הכרה בהשקעת היזם בסעיף שיווק ופרסום נגזרת מכמות הדירות שנמכרו באותו חודש. השווי של סך השקעות היזם המתקבל מהנוסחאות בכלל הסעיפים משוחרר בתנועת חובה אחת מרוכזת מחשבון הליווי המשועבד לחשבון הפרטי של היזם.
היתרון בשיטה זו הוא שאין התערבות מצד הבנק והמפקח בכל שיק שהיזם מפיק, שהרי לא קיים פנקס שיקים המשויך לחשבון הליווי ופירעון השקים נעשה מחשבונו הפרטי של היזם, אליו חשוף רק היזם עצמו. יתרון זה מתבטא במהירות שבה יכול המפקח להפיק את דוח הליווי ולאשר לבנק את סך השחרור שניתן להעביר מחשבון הליווי לחשבונו הפרטי של היזם. בדר"כ יזם המבצע את הפרויקט בבנייה עצמית יעדיף שהליווי יהיה בשיטת התקדמות בעין, לחלופין, ליזם המעסיק קבלן מפתח מומלץ בדר"כ לקבל ליווי באמצעות רשימת שקים, שיטה זו מייצרת תיעוד ובקרה קפדנית של כל שיק שניתן בפרויקט. החיסרון בשיטה זו, כפי שצוין לעיל, הוא שאין התאמה מלאה בין סך השחרור החודשי לבין סך הוצאות היזם בפועל באותו החודש. בפועל הדבר יכול להיטיב עם היזם או לפגוע בו. שיטה זו מומלצת בעיקר ליזמים עם תזרים חזק.
לא מעט יזמים פועלים לקידום הכנת דוח אפס לפרויקט עוד בטרם הקדישו מחשבה למהות הדוח, מידת המורכבות המאפיינת את הפרויקט הספציפי שלהם, והתזמון המדויק בו כדאי להפיק את הדוח על מנת להניב תועלת מקסימאלית לפרויקט. המציאות מלמדת שלאחר שנים של קידום הפרויקט מול הרשויות וההליך הבירוקרטי המתיש, ורגע לפני קבלת ההיתר הנכסף, כדאי לעצור ולחשוב.
בהיבט המשפטי, על היזם לוודא שאכן ישנם כל הרישומים המעידים כי הוא בעל הזכות הקניינית הנדרשת לצורך הקמת הפרויקט. על פניו נשמע ברור מאליו, אולם לא תמיד עו"ד של היזם סגר את כל הפינות הנדרשות וגם אם כן, במקרים רבים המחלקה המשפטית אצל הגורם המממן באה בדרישות נוספות. הגעה לשלב דוח האפס מבלי הכנה מוקדמת בעניין זה, עלולה לגרום לעיכוב משמעותי בקבלת הליווי.
בהיבט התכנוני, ניתן להצביע על שתי נקודות מפתח: מורכבות התכנון ויציבות הפרוגרמה. פרויקט עם תכנון מורכב נוטה לאלץ את היזם להגיש מספר בקשות להיתר שינויים במהלך הבנייה עקב אילוצים העולים מן השטח שאינם נצפו מראש. נכון הדבר גם לגבי יציבות הפרוגרמה. השקעת מחשבה מראש בפרוגרמה ובטיפוסי הדירות אשר יניבו לפרויקט את ההכנסות הגבוהות ביותר, יחסכו שינויים בתמהיל הדירות במהלך הבנייה ואת הצורך בהגשת היתר שינויים שלהם השפעה ישירה ועקיפה על עלויות הפרויקט.
עלייה על הקרקע- דגשים:
בקרקע הנרכשת מרמ"י למשל, יש לשים לב כי במכרזים מסוימים עלות הקרקע משולמת עם אופציה להנחה במידה והיזם מסיים את השלמת הפרויקט בהתאם ללו"ז משב"ש ו/או רמ"י. במכרזים אלו רכישת הקרקע מתבצעת באמצעות תשלום בפועל לפי 85% מעלות הקרקע, ו- 15% פיקדון או ערבות בנקאית.
בקרקע הנרכשת במסגרת הסכם קומבינציה, מומלץ לשים לב שעלות שרותי הבניה שהיזם מספק לבעלי הקרקע אינה גבוהה משמעותית משווי הזכויות הניתנות ליזם מבעלי הקרקע. במצב כזה הגורם המממן מרגיש חשוף יותר ובדר"כ מבטא זאת בהגדלת ההון העצמי הנדרש מהיזם.
לא לחסוך, יש לשכור יועצים טובים
בין אם מדובר ביועץ נגישות, איטום, או אקוסטיקה, חשוב לא להקל ראש במידת המקצועיות, היסודיות והניסיון שיש ליועצי הפרויקט. מומלץ בעיקר לא להקל ראש בבחירת אדריכל הפרויקט והמפקח ההנדסי. בהוצאות הבניה הישירה, ההחלטה על הקבלן הנבחר לביצוע הפרויקט היא קריטית ויש לה השלכות ישירות על סיכויי ההצלחה של הפרויקט.
לוח התשלומים בחוזה
מהותי מאוד שהיזם והקבלן יבנו את לוח התשלומים בשיתוף השמאי המפקח מטעם הגורם המממן. במקרים רבים שאירעו טעות זו מייצרת אי הבנות בכל חודש לעניין שווי ההתקדמות ההנדסית שיש לשחרר לקבלן. שימת לב לנושאים מהותיים כגון אלו וראייה תמידית לטווח הארוך תביא לכך שדוח האפס יהיה מרשים לא רק על הנייר אלא גם בתחשיבים לאחר תום הפרויקט.
משרדנו פועל מתוך מחויבות לספק שירות איכותי ומקצועי, וחותר למצוינות חסרת פשרות, לשביעות רצון לקוחותינו